Sociedade #Porque razão os preços das casas não descem em 2025? (crónica)

Prometeram descidas “quando os juros aliviassem”. 2025 trouxe algum alívio… e os preços não caíram. Continuam acima de 2024 e com aquele ritmo irritante de sobe-e-desce que, no agregado, dá subida. Não é uma conspiração — é a matemática de três forças: procura que aguenta, oferta que chega a conta-gotas e construção cara.

Comecemos pelo óbvio: em julho, o preço pedido a nível nacional ficou em 2.926 €/m², +8,5% face a julho de 2024. Não é um pico isolado; é tendência com oscilações mensais.(fonte idealista)

No terreno das vendas reais (não só anúncios), o INE mediu no 1.º trimestre um salto de +16,3% nos preços face ao ano anterior. Traduzindo: também nas escrituras pagou-se mais.

“Mas os juros não desceram?” Sim — um pouco. OBanco de Portugal confirma que a taxa média das novas hipotecas caiu para 2,91% em junho, o valor mais baixo desde 2022. O efeito? Gente que tinha ficado em “pause” voltou a simular e a comprar. Ou seja, a procura ganhou fôlego e não desapareceu.

Do lado da oferta, a novela é lenta. Licenciar, construir, entregar chaves… leva tempo. Mesmo com sinais positivos, a “torneira” não abre de um dia para o outro — e, enquanto isso, as casas certas (boa localização, prontas a habitar, eficiência aceitável) saem rápido e não puxam para baixo o preço das restantes.

E construir continua mais caro: em junho, o Índice de Custos de Construção subiu +3,9% em termos homólogos, com a mão-de-obra a disparar +7,3%. Se produzir cada casa custa mais, porque razão haveria o produto final de ficar significativamente mais barato?

Mitos vs. realidade (2025, versão curta)

● “Com juros a cair, os preços caem.”
Realidade: juros um pouco mais baixos reativam a procura; sem mais oferta útil onde as pessoas querem viver, não há queda generalizada.

● “Os anúncios sobem, mas nas escrituras baixa.”
Realidade: no arranque de 2025, as vendas efetivas também subiram em preço (+16,3% YoY).

● “A nova construção vai resolver já.”
Realidade: há pipeline, mas o impacto é gradual — e com custos a subir +3,9% (mão-de-obra +7,3%), dificilmente empurra preços para baixo no imediato.

O que realmente está a mexer o mercado

● Procura resiliente. Famílias e investidores voltaram ao radar com prestações mais geríveis.

● Oferta lenta e seletiva. Entra aos poucos e é muito desigual por localização e tipologia. O stock que “resolve” necessidades imediatas (T2/T3 bem localizados) escoa depressa.

● Custo de produção elevado. Mão-de-obra e materiais condicionam margens e bloqueiam descidas amplas.

E agora?

Ninguém tem um guião infalível — e é bom que se diga. O que os dados sugerem para os próximos tempos é um mercado mais seletivo e teimosamente firme: sem choque na procura (juros a subir de novo, desemprego, quebra de rendimento) ou uma entrada rápida de muita oferta nas zonas certas, o cenário mais plausível continua a ser moderação com tendência de alta — não um mergulho de preços.

…no entanto, mudanças podem reconfigurar o tabuleiro. Um choque de oferta (licenciamentos mais rápidos, reabilitação em escala, solo público mobilizado, parcerias público-privadas), uma quebra dos custos de construção (materiais/mão-de-obra), alterações fiscais/regulatórias (IMT/IMI, arrendamento) ou novas infraestruturas e emprego que redistribuam a procura podem moderar o ritmo — até, em certos mercados, estabilizar preços. Até lá, vale a regra simples: decidir com dados, simular cenários e manter flexibilidade.

E o crédito?

Num contexto assim, o crédito habitação é a alavanca que pode fechar (ou travar) negócios. Pequenas diferenças em TAEG/spread, prazo e seguros mudam muito a prestação e o custo total. Por isso, antes de avançar, simule e compare propostas — e ajuste o plano ao esforço mensal sustentável. Se precisar de um ponto de partida, experimente um simulador rápido como o do Santander

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